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基于房地产企业的融资市场需求【s10竞猜下注】
时间:2020-11-01 18:10 点击次数:
本文摘要:近年来,随着房地产行业一系列宏观调控政策的逐步实施,特别是日益严格的土地和金融信贷政策,房地产行业遇到了前所未有的金融困难。从宏观经济形势来看,中国的GDP近年来保持了高速快速的增长,但随着经济的快速发展,往往会出现相当严重的结构性损失,突出的表现是固定资产投资的快速增长过于缓慢,尤其是房地产投资。

房地产融资

摘要:基于房地产企业的融资市场需求,本文首先分析了当前房地产融资市场格局的构成背景,重点分析了政府政策背景和产业发展背景,明确提出融资主体市场需求的变化将是推动融资市场再生的决定性力量;接下来,文章就当前融资市场的主要特征展开了一般性的体育节目;最后,在对房地产融资市场进行综合分析的基础上,对房地产融资市场的未来发展趋势进行了预测。关键词:房地产金融市场目前,中国房地产业无疑已经成为国民经济的支柱产业。然而,房地产金融市场的发展步履蹒跚,与房地产行业最重要的地位和发展速度几乎不成比例。房地产行业作为典型的资本密集型行业,自然对金融市场的依赖性很高,房地产融资市场发展缓慢不会严重威胁房地产行业的健康发展。

目前,如何减缓房地产融资市场的发展已经成为整个房地产行业面临的最严峻的问题。近年来,随着房地产行业一系列宏观调控政策的逐步实施,特别是日益严格的土地和金融信贷政策,房地产行业遇到了前所未有的金融困难。为了应对融资困境,房地产行业开始探索多元化的融资渠道,如信托、基金、上市和投资基金融资等频繁出现在公众视线中的融资渠道,房地产融资成为行业中最不引人注目的问题,房地产金融创新的理论探索和实践将成为未来一段时间房地产行业的主旋律。

1.房地产融资市场结构的构成背景当前房地产融资市场结构的构成有其深刻的政府政策背景和产业发展背景。了解融资市场结构的背景,有助于我们更好地理解房地产融资市场的游戏规则,解读其不存在的合理性,及时认识房地产融资市场的发展趋势。(一)政府政策背景政府政策背景主要包括两个方面:一是为应对宏观调控,政府在房地产行业实施了更为严格的土地和信贷减免政策;第二,为防范金融风险,金融监管部门对商业银行房地产信贷业务做了进一步的拨备,如暂停营运资金贷款、提高资本充足率、严格贷款审查等。

1.宏观调控政策将继续。从宏观经济形势来看,中国的GDP近年来保持了高速快速的增长,但随着经济的快速发展,往往会出现相当严重的结构性损失,突出的表现是固定资产投资的快速增长过于缓慢,尤其是房地产投资。2003年,房地产贷款突破1万亿大关,同比快速增长29.7%,占同期固定资产投资总额的23.7%。固定资产投资的快速增长对国民经济的长期运行产生了巨大的负面影响。

经常出现信贷规模极度萎缩、原材料、能源等生产资料价格上涨缓慢、产业结构丧失等经济问题。为了诱导这种短期固定资产投资的快速增长,政府有计划地实施了适当的削减和监管政策。就房地产业而言,政府将继续实施严格的土地和信贷政策,从土地和资本两方面调控房地产业的发展。

尤其是多次实施的信贷削减政策,可以有效地让银行体系对抗房地产行业的资金。一方面,土地价格大幅上涨,另一方面,银行体系的资金阀门逐渐收紧,面临调控的双重打击,原有单一的房地产融资市场格局受到严重冲击,血液供应严重短缺的房地产行业不得不寻求多元化的融资渠道 因此,我们有理由指出,政府的减税政策将持续一段时间(3-5年),创造多元化的融资渠道将成为房地产融资市场的核心任务。

2.减少信贷的意图是消除金融风险。除了实施财政削减政策以应对宏观调控政策之外,财政削减政策的另一个最重要的意义是防范房地产金融风险。

根据央行公布的《中国房地产业发展和金融的反对》(央行研究局,2004)和《2004中国房地产金融报告》(央行房地产金融分析小组,2005)两份研究报告,目前中国房地产金融在以下几个方面不存在根本性风险:第一,土地购买和房地产开发资金过于依赖银行信贷,高达60%的R&D资金是必要的或间接来自银行系统。房地产投资的信用风险和市场风险集中在商业银行,一方面,较低的融资成本和贷款门槛使企业更容易利用银行信用杠杆进行低负债经营,不仅降低了企业的财务风险,也加剧了贷款企业的债权人风险;另一方面,由于市场短路,一些地区不存在很高的市场投资风险。

一旦泡沫破裂,房地产价格暴跌,作为抵押品的房地产不会大幅升值。二是金融体系不完善,金融机构运行不规范,管理不严格,金融机构缺乏合作,尤其是信息共享水平低。

这表现在以下几个方面:贷款审查不严格,抵押物管理不规范,利用“假抵押”骗取贷款。与房地产行业的市场化形成鲜明对比的是,中国的金融业是垄断和领先的。由于缺乏与市场经济相一致的运行机制、监管机制和激励机制,银行体系没有太多的业务漏洞,这是近年来金融机构房地产业务大案频发的根本原因。第三,由于土地储备制度不完善、银行监管失效、缺乏有效的贷款措施,分配给政府土地储备中心的土地储备贷款也面临较小的市场风险和信用风险。

一般来说,这些潜在的风险可以通过商业创新、加强管理和完善运行机制等更有力的方式来消除。然而,由于近年来房地产金融业务的快速发展,金融资产的规模和风险是实时快速积累的。

因此,在这种情况下,金融监管当局后来利用宏观调控和削减的优势,对房地产行业实施了更严格的信贷削减政策。结合国内金融市场改革的发展进程和国际房地产行业的资本普惠总体情况,我们指出,在商业银行体系市场化改革完成之前,这一严格的银行信贷政策难以打破,但监管部门将在允许银行资金向房地产行业转移,特别是信托和房地产行业资金的同时,自觉大力推进其他融资渠道的建设。

(二)产业发展背景产业发展背景主要包括两个方面:一是市场竞争导致的行业集中度增加,房地产企业在大规模扩张的同时,对房地产融资市场明确提出了更高的排斥;第二,房地产业经营方式的转变使得房地产经营的重心向金融经营倾斜。1.市场竞争导致行业集中度提高。因为没有规模经济效应,随着房地产行业市场竞争的加剧,马太效应肯定会导致行业集中度降低。

与此同时,房地产暴利时代即将结束,低素质、实力差、经营不规范的企业将被淘汰。据权威部门预测,未来5到10年,现有近3万家房地产公司中90%以上将从竞争中消失,取而代之的是一批年销售规模超过100亿元的超大型房地产集团将逐步形成。事实上,这个全国性的房地产掠夺者已经浮出水面。

p 它标志着行业集中度的提高和企业资产的快速收缩。一方面,房地产企业迫切需要金融机构获得可观、稳定、低成本的融资服务,而传统的以商业银行为多数渠道的单一房地产融资体系根本无法满足企业扩张的需要,迫使房地产企业构建自己的金融平台,包括出售信托计划、收购上市公司、入股金融机构、发起设立房地产基金、海外上市等。另一方面,房地产企业在扩张的同时,应努力规避融资风险,保持财务务实,打造持续、缓慢、健康的企业发展,这就拒绝了企业通过降低资产负债率、扩大股权融资比例等方式合理调整资本结构,保持务实、灵活的资本结构的需要。2.房地产行业运营模式的变化随着房地产行业专业化分工的深入,传统的“开发商主导”的运营模式正在逐步向“投资者开发商建设者”三位一体的运营模式转变。

在这种运营模式下,投资者为项目获得资金,但不参与项目管理;开发商除了投资机构外,还负责管理项目的自由选择、评估和谈判,以及项目完成后的运营管理;建筑商负责管理项目的规划和建设。如果不考虑资产证券化、定向投资等其他因素,这种三位一体的运营模式就没有房地产投资基金管理运营的基本雏形。行业运营模式的转变可以说是房地产企业在行业竞争过程中南北分化的必然结果。

随着行业竞争的加剧,房地产的金融功能会大大增强,房地产行业的运营重心会逐渐从房地产项目运营转向金融运营,所以房地产行业的运营很大程度上不会是金融运营。从发展趋势来看,那些善于利用各种融资渠道、熟悉金融市场运作、行业运营背景深厚的开发商,未来将转型为房地产投资者或房地产投资基金经理。

相比之下,投资者和房地产投资基金也将成为主导中国房地产市场的两种主流格式。房地产行业的竞争最终会集中在投资管理能力和财务操作技能的竞争上。综上所述,市场竞争导致的行业集中度的提高和行业运营模式的改变都对房地产企业的融资市场需求产生深刻影响,融资主体市场需求的变化是促进房地产融资市场再生的决定性力量。未来,房地产金融市场最终将呈现多元化的融资渠道和多元化的资本属性,走产融结合的道路将是未来房地产金融市场最明显的发展趋势。


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